ลงทุน ·
วิธีคำนวณผลตอบแทนค่าเช่า (Gross Yield) คอนโดก่อนซื้อ
คำนวณ gross rental yield ของคอนโดปล่อยเช่าแบบง่ายๆ สูตร ตัวอย่างตัวเลข สิ่งที่สูตรนี้ไม่ได้รวม และวิธีเทียบสองห้องก่อนตัดสินใจซื้อ
ก่อนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า มีตัวเลขหนึ่งที่ช่วยคัดห้องได้เร็วที่สุด คือ ผลตอบแทนค่าเช่าเบื้องต้น (gross rental yield) ตัวเลขนี้บอกว่าค่าเช่าทั้งปีคิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาที่คุณจ่ายซื้อ
สูตร
Gross yield = (ค่าเช่าต่อเดือน × 12) ÷ ราคาซื้อ
มีเท่านี้จริงๆ สูตรนี้ตั้งใจไม่หักค่าใช้จ่ายใดๆ จึงใช้เทียบประกาศขายหลายห้องได้เร็ว
ตัวอย่าง
สมมติคุณดูห้อง 1 ห้องนอน 35 ตร.ม. ราคาขาย ฿3,200,000 และห้องแบบเดียวกันในโครงการเช่ากันประมาณ ฿15,000 ต่อเดือน
| ขั้นตอน | ค่า |
|---|---|
| ค่าเช่าต่อเดือน | ฿15,000 |
| ค่าเช่าต่อปี | ฿180,000 |
| ราคาซื้อ | ฿3,200,000 |
| Gross yield | 5.63% |
สิ่งที่ gross yield ไม่ได้รวม
Gross yield ใช้คัดกรองเบื้องต้น ไม่ใช่ตัวตัดสินใจ ก่อนซื้อจริง ให้หักค่าใช้จ่ายเหล่านี้ออก เพื่อดู ผลตอบแทนสุทธิ (net yield):
- ค่าส่วนกลาง (นิติบุคคล) ที่เก็บเป็นรายปีตามพื้นที่
- ช่วงห้องว่างระหว่างผู้เช่า มักราว 1 เดือนต่อปีหรือมากกว่า
- ค่าเฟอร์นิเจอร์และการเปลี่ยนของตามรอบ
- ค่านายหน้าหาผู้เช่า
- ค่าซ่อมแซมและดูแลห้อง
- ค่าโอนและภาษีตอนซื้อ
ห้องที่ gross yield ต่ำกว่าเล็กน้อย อาจชนะเมื่อดู net yield ถ้าค่าส่วนกลางถูกกว่าหรือปล่อยเช่าได้เร็วกว่า
เทียบสองห้อง
ใช้สมมติฐานเดียวกันกับทุกห้อง ถ้าห้องไหน yield สูงผิดปกติ ให้เช็กค่าเช่าที่ใช้คำนวณก่อน เพราะการคาดค่าเช่าสูงเกินจริงเป็นสาเหตุที่พบบ่อยที่สุด ใช้ค่าเช่าที่ห้องแบบเดียวกันในโครงการเช่าได้จริง ไม่ใช่ราคาที่ประกาศไว้
บันทึกไว้ตั้งแต่ตอนหาห้อง
ใน MyKoti คุณเพิ่มห้องที่กำลังสนใจได้ตั้งแต่ยังไม่ได้ซื้อ ใส่ราคาขายและค่าเช่าที่คาด แล้วเห็น gross yield ทันที เมื่อซื้อแล้ว ข้อมูลเดิมก็ใช้ต่อในการปล่อยเช่า ออกบิล และดูแลห้อง ตัวเลขที่คุณศึกษาไว้จึงอยู่ข้างตัวเลขที่เก็บได้จริง